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民事答辩状

答辩人（被告）：XXX

住所地：XXXXXXx

被答辩人（原告）：XXXXX物业管理有限责任公司

法定代表人：XXXXX职务：XXXX

住所地：XXXX

因被答辩人XXXXX公司诉答辩人XXXXX所谓物业合同服务纠纷一案，答辩人于2014年XXXXX月XXXXX日收到贵院送达的适用简易程序审理的《起诉书》以及开庭传票。为进一步澄清事实，分清是非，答辩人现依法提出答辩意见如下：

一、诉讼主体不合法。根据北京市市政市容管理委员京政容发〔2010〕61号“第一条”根据《北京市供热采暖管理办法》的规定，本市行政区域内各供热单位应当和居民采暖用户直接签订书面供热采暖合同。因历史原因，各供热单位与物业服务企业、开发建设单位或业主自治组织签订的居民供热采暖合同、采暖费代收代缴协议以及物业服务企业与采暖用户签订的供热采暖合同，应当依据国家和本市有关法规、规章的规定，予以修改、调整或解除。截止目前，我与XXXXX公司未修改或签订供暖、制冷合同，我与供热公司供暧/制冷费多交少交，XXXXX公司无权向法院起诉我。

二、原告提交的诉讼请求计算依据不符合北京市相关文件。根据《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》京价(商)字〔2001〕372号文件，燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季28元调整为30元，其它供应对象仍为每建筑平方米、采暖季35元。因XXXXX室的房产证标明的房屋属于公寓（住宅），供热公司应按每建筑平方米、采暖季30元计算供暧及制冷费。且XXXXX室就是按这个标准收取。

三、被答辩人提交的证明材料不合法。原告提交了一份由居委会开具的《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》，1.该证明未经答辩人授权，属无效证明。2.居委会无权改变房屋的设计用途。该证明不仅无效，且更进一步说明XXXXX室是住宅只能用于居住。

四、居民供热与非居民供热的界定应以房屋所有权证标明的房屋设计用途为准。根据《关于规范供热单位收费服务行为有关问题的通知》(京政容发〔2010〕92号)第二条指出“居民供热与非居民供热的界定以房屋所有权证标明的房屋设计用途为准”，清楚地指明了计费依据。当房屋所有权证载明的房屋设计用途与实际用热情况不一致时由谁认定？认定标准是什么？如何认定？什么叫“实际用热情况”？北京市市容委没有明确规定。物业公司无权代改变房屋使用用途，更无权代市容委判定“实际用热情况”，否则供暧收费市场将会发生混乱！造成大量的住宅存在实际用热情况争议，法院将会不胜其烦!且北京市市政市容委也不是价格的制定单位，无权代发改委判断每个采暧用户供热收费标准。

五、违约金计算没有依据。被答辩人仅是代收收付供暧及制冷费，没有合同约定，无权收取违约金。合同约定的仅是物业服务费的滞纳金计算办法。

六、被答辩人无权代供热公司判断房屋使用用途，且错误地判断了答辩人房屋的使用用途。答辩人与个人签订租房协议，房屋使用人用于居住。因本房屋房本设计用途为公寓，工商局不能注册，该使用人未能将房屋用于经营。因做为员工休息室，费用由单位出，故物业发票抬头写的是租房个人所在公司。

综上所述，被答辩人随意夸大应收供暧及制冷费，并在此基础上索要巨额违约金，是没有事实依据和法律依据的。被答辩人还以供暧补充协议的形式截留交给热力公司的供暧费，并且越权毫无根据地多要供暧费，严重违反了《XXXXX供热采暖管理办法》有关精神，答辩人保留对其提起反诉的权利。答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。

此致

北京市海淀区人民法院

答辩人：XXXXXXXXXX年XXXXX月XXXXX日